Zaprojektuj i wybuduj – dlaczego kompleksowa realizacja hali może uprościć inwestycję?

Budowa hali magazynowej, produkcyjnej czy przemysłowej to nie tylko postawienie konstrukcji. Zanim na plac budowy wjadą pierwsze elementy, trzeba określić przeznaczenie obiektu, przygotować koncepcję, wykonać projekt, zaplanować konstrukcję, oszacować koszty, uwzględnić wymagania techniczne i formalne, a następnie skoordynować samą budowę.

Model „zaprojektuj-wybuduj” pozwala połączyć projektowanie i wykonawstwo w ramach jednego procesu. Dla inwestora oznacza to przede wszystkim mniej rozdzielonych etapów i możliwość konsultowania rozwiązań technicznych z podmiotem, który będzie później uczestniczył również w realizacji.

Nie oznacza to oczywiście, że inwestor przestaje podejmować decyzje. Nadal określa swoje potrzeby, zatwierdza rozwiązania i kontroluje zakres inwestycji. Zmienia się natomiast sposób organizacji prac – zamiast osobno koordynować projektanta i wykonawcę, część odpowiedzialności zostaje skupiona po jednej stronie.

Na czym polega model „zaprojektuj-wybuduj”?

W tradycyjnym modelu inwestor może najpierw zlecić wykonanie projektu, a następnie rozpocząć poszukiwanie firmy, która zrealizuje obiekt zgodnie z przygotowaną dokumentacją.

W formule „zaprojektuj-wybuduj” projektowanie i wykonawstwo są ze sobą powiązane od początku. Pozwala to wcześniej skonfrontować założenia inwestora z możliwościami technicznymi oraz sposobem prowadzenia prac.

Ma to znaczenie szczególnie w przypadku obiektów nietypowych. Hala może być dopasowana do istniejącej infrastruktury, ograniczonego terenu, określonego sposobu składowania albo technologii produkcji. Rozwiązanie, które dobrze wygląda na papierze, nie zawsze będzie równie wygodne podczas późniejszej budowy i użytkowania.

Na swojej stronie dotyczącej projektowania Best-Idea opisuje realizacje w formule „zaprojektuj-wybuduj” oraz współpracę projektantów przy przekładaniu założeń inwestora na konkretne rozwiązania techniczne. Firma wskazuje również na przygotowywanie projektów 3D i wykonywanie obliczeń związanych z konstrukcją.

Dlaczego połączenie projektu i wykonawstwa ma znaczenie przy hali?

Hala przemysłowa nie jest produktem o jednym, uniwersalnym wymiarze.

Jej parametry zależą między innymi od:

• przeznaczenia obiektu,
• rodzaju przechowywanych lub produkowanych materiałów,
• wysokości składowania,
• rodzaju maszyn,
• sposobu dostarczania i odbierania materiałów,
• liczby oraz wielkości bram,
• dostępnej powierzchni działki,
• istniejącej infrastruktury,
• wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej,
• planowanej możliwości rozbudowy.

Jeżeli projekt powstaje bez dokładnego uwzględnienia sposobu wykonania, część założeń może okazać się trudniejsza lub bardziej kosztowna do zrealizowania.

Wspólne planowanie obu etapów pozwala wcześniej zadawać praktyczne pytania. Czy na działkę może wjechać sprzęt potrzebny do montażu? Czy konstrukcja zmieści się pomiędzy istniejącymi obiektami? Czy zaplanowana wysokość odpowiada sposobowi składowania? Czy rozmieszczenie ścian nie ograniczy pracy maszyn?

Takie kwestie najlepiej rozwiązać przed rozpoczęciem budowy.

Projekt powinien wynikać z funkcji hali

Jednym z podstawowych błędów jest rozpoczęcie inwestycji od określenia samej bryły obiektu.

Tymczasem najpierw warto odpowiedzieć na pytanie: co będzie działo się wewnątrz hali?

Jeżeli obiekt ma służyć jako magazyn, trzeba uwzględnić sposób składowania, regały, przejazdy i dostęp do poszczególnych stref. W przypadku hali produkcyjnej dochodzą maszyny, linie technologiczne, ciągi transportowe oraz przestrzeń potrzebna pracownikom.

Znaczenie może mieć również sposób dostawy materiałów. Samochód ciężarowy potrzebuje odpowiednio zaprojektowanego dojazdu, miejsca na manewrowanie i dostępu do właściwej bramy. Podobnie ładowarka czy wózek widłowy musi mieć możliwość bezpiecznego poruszania się po obiekcie.

Dlatego dobry projekt nie powinien ograniczać się do wymiarów zewnętrznych. Powinien uwzględniać sposób, w jaki hala będzie rzeczywiście wykorzystywana.

Wizualizacja 3D pomaga zobaczyć inwestycję przed budową

Dokumentacja techniczna jest niezbędna, ale dla inwestora nie zawsze jest łatwa do odczytania. Wizualizacja pozwala natomiast zobaczyć przyszły obiekt w bardziej intuicyjnej formie.

Można dzięki niej wcześniej przeanalizować między innymi:

• wielkość i proporcje hali,
• rozmieszczenie bram,
• położenie ścian i przegród,
• wysokość konstrukcji,
• relację obiektu do istniejących budynków,
• drogi dojazdowe,
• miejsce potrzebne na maszyny,
• sposób wykorzystania poszczególnych stref.

Best-Idea podaje, że przygotowuje projekty 3D, które pozwalają inwestorowi obejrzeć obiekt w skali i analizować poszczególne elementy konstrukcji.

Ma to szczególne znaczenie wtedy, gdy nowa hala powstaje obok już działającego zakładu. Na etapie wizualizacji łatwiej zauważyć problem, który po rozpoczęciu robót oznaczałby zmianę projektu albo organizacji terenu.

Jakie problemy można wykryć przed rozpoczęciem budowy?

W praktyce część problemów inwestycyjnych wynika nie z samej konstrukcji, ale z niedopasowania projektu do sposobu użytkowania.

Wyobraźmy sobie magazyn, w którym zaplanowano dużą powierzchnię składowania. Dopiero po rozmieszczeniu regałów okazuje się, że jeden z ciągów komunikacyjnych jest zbyt wąski dla wykorzystywanego sprzętu.

Albo inny przypadek: brama została umieszczona w miejscu, które wyglądało odpowiednio na planie, ale w rzeczywistości samochód dostawczy ma ograniczoną możliwość manewrowania.

Takich problemów nie zawsze da się całkowicie wyeliminować. Można jednak znacząco ograniczyć ich ryzyko, jeżeli projekt jest analizowany razem z rzeczywistym sposobem pracy przedsiębiorstwa.

Co powinno zostać ustalone przed rozpoczęciem projektu?

Przed przekazaniem projektantowi podstawowych założeń warto zebrać możliwie dużo informacji o przyszłym użytkowaniu hali.

Najważniejsze są między innymi:

1. Przeznaczenie obiektu – magazynowanie, produkcja, przeładunek, przechowywanie maszyn czy inne zastosowanie.
2. Rodzaj materiałów – ich masa, sposób składowania i wymagania dotyczące ochrony.
3. Powierzchnia – obecne zapotrzebowanie oraz przewidywany wzrost.
4. Wysokość hali – wynikająca między innymi ze sposobu składowania lub technologii.
5. Bramy i wejścia – ich liczba, wielkość i rozmieszczenie.
6. Maszyny i pojazdy – sposób ich poruszania się oraz wymagane miejsce na manewrowanie.
7. Istniejąca infrastruktura – budynki, drogi, instalacje i inne elementy znajdujące się na działce.
8. Wymagania przeciwpożarowe – zależne od przeznaczenia i sposobu użytkowania obiektu.
9. Warunki terenowe – dostępność miejsca i możliwości prowadzenia prac.
10. Przyszła rozbudowa – jeżeli przedsiębiorstwo przewiduje zwiększenie powierzchni.

Im dokładniejszy jest ten zestaw informacji, tym łatwiej przełożyć potrzeby przedsiębiorstwa na rozwiązanie techniczne.

Czy kosztorys można przygotować jeszcze przed budową?

Tak, a w przypadku większej inwestycji wczesne określenie kosztów pozwala lepiej kontrolować zakres projektu.

Kosztorys powinien być powiązany z konkretnym zakresem prac. Inwestor powinien wiedzieć, czy przedstawiona kwota obejmuje wyłącznie konstrukcję, czy również projekt, przygotowanie terenu, montaż, zadaszenie, instalacje oraz inne elementy realizacji.

Na stronie poświęconej projektowaniu Best-Idea wskazuje przygotowanie kosztorysów jako element procesu projektowego. Z kolei w materiale dotyczącym hal z prefabrykatów firma podaje, że koszt realizacji jest określany na etapie projektu 3D.

Trzeba jednak pamiętać, że wstępny kosztorys nie oznacza, że budżet inwestycji nigdy się nie zmieni. Na końcową cenę mogą wpływać zmiany zakresu, dodatkowe wymagania czy warunki ujawnione w trakcie realizacji.

Dlatego warto od początku rozdzielić elementy objęte podstawowym zakresem od tych, które mogą zostać dodane później.

Czy „zaprojektuj-wybuduj” zawsze oznacza mniej problemów?

Nie. Sam model współpracy nie gwarantuje, że inwestycja przebiegnie bez komplikacji.

Nadal trzeba dokładnie sprawdzić zakres odpowiedzialności poszczególnych stron oraz to, co faktycznie obejmuje oferta.

Przed podpisaniem umowy warto ustalić:

• kto odpowiada za projekt,
• kto wykonuje obliczenia konstrukcyjne,
• kto koordynuje prace na budowie,
• jakie elementy obejmuje cena,
• jak wygląda procedura wprowadzania zmian,
• jak ustalany jest harmonogram,
• które prace pozostają po stronie inwestora,
• jak wygląda odbiór poszczególnych etapów.

To ważniejsze niż samo hasło „zaprojektuj-wybuduj”. Dwa podmioty mogą stosować tę samą nazwę modelu, ale oferować zupełnie różny zakres współpracy.

Co daje jeden partner przy projektowaniu i budowie?

Największą różnicą organizacyjną jest ograniczenie liczby miejsc, w których mogą powstawać nieporozumienia.

Jeżeli projektant i wykonawca działają niezależnie, inwestor musi koordynować przekazywanie informacji między nimi. W przypadku modelu łączącego oba etapy część tej komunikacji może odbywać się wewnątrz jednej organizacji.

Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy rozwiązanie wymaga zmian w trakcie przygotowywania inwestycji.

Projektant może od razu skonfrontować pomysł z możliwościami wykonawczymi, a wykonawca może wcześniej wskazać potencjalne ograniczenia montażowe.

Nie eliminuje to potrzeby kontroli ze strony inwestora. Ułatwia jednak przełożenie założeń biznesowych na konkretne rozwiązania techniczne.

Kiedy model „zaprojektuj-wybuduj” ma szczególny sens?

Taka formuła może być szczególnie przydatna w przypadku inwestycji, które wymagają indywidualnego dopasowania.

Może chodzić między innymi o:

• halę powstającą przy istniejącym zakładzie,
• inwestycję na ograniczonej działce,
• obiekt o nietypowych wymiarach,
• hale z wydzielonymi boksami,
• konstrukcje realizowane etapami,
• obiekty wymagające uwzględnienia istniejącej infrastruktury,
• rozwiązania wykorzystujące prefabrykowane elementy betonowe.

Na stronie projektowej Best-Idea opisuje również realizacje w miejscach o ograniczonym dostępie i sytuacje wymagające dopasowania sposobu montażu do warunków istniejących na działce.

W takich przypadkach projekt i wykonawstwo są ze sobą szczególnie mocno powiązane.

Czy prefabrykaty mogą być częścią takiego modelu?

Tak. Jednym z możliwych sposobów realizacji hali jest wykorzystanie prefabrykowanych elementów betonowych w połączeniu z konstrukcją dachową.

W materiale dotyczącym hal z prefabrykatów Best-Idea opisuje wykorzystanie wielkogabarytowych bloków betonowych jako elementów konstrukcyjnych. Według informacji producenta modułowy charakter takich elementów pozwala również na tworzenie różnych konfiguracji i późniejszą rozbudowę obiektu.

Takie rozwiązanie może być interesujące tam, gdzie inwestor potrzebuje nie tylko samego dachu i przestrzeni wewnętrznej, ale również masywnych ścian dostosowanych do sposobu składowania materiału.

W tym przypadku szczególnie istotne jest wcześniejsze określenie obciążeń, wysokości ścian i sposobu wykorzystania hali.

Więcej o takim podejściu można przeczytać w materiale opisującym hale z prefabrykatów.

Jak wybrać wykonawcę inwestycji?

Zdjęcia gotowych hal mogą być pomocne, ale nie pokazują całego sposobu prowadzenia inwestycji.

Przed wyborem wykonawcy warto zadać konkretne pytania:

• Kto przygotowuje projekt?
• Czy inwestor otrzymuje wizualizację?
• Kto wykonuje obliczenia konstrukcyjne?
• Kto odpowiada za koordynację prac?
• Jak wygląda wycena?
• Co dokładnie obejmuje cena?
• Jak zgłaszane i wyceniane są zmiany?
• Jak wygląda harmonogram?
• Które elementy pozostają po stronie inwestora?
• Czy możliwa jest późniejsza rozbudowa?

Dopiero odpowiedzi na te pytania pokazują, jak w praktyce wygląda model „zaprojektuj-wybuduj”.

Nie chodzi więc wyłącznie o znalezienie firmy, która potrafi postawić halę. Równie ważne jest ustalenie, kto i w jakim zakresie odpowiada za wcześniejsze etapy inwestycji.

Od czego zacząć inwestycję?

Najlepiej zacząć od dokładnego opisania problemu, który hala ma rozwiązać.

Jeżeli celem jest zwiększenie powierzchni magazynowej, trzeba określić rodzaj materiałów, sposób ich dostarczania, składowania i odbierania. Jeżeli obiekt ma służyć produkcji, należy uwzględnić technologię, maszyny, przepływ materiałów i potrzeby pracowników.

Dopiero później warto przejść do konkretnych wymiarów i rozwiązań konstrukcyjnych.

Model „zaprojektuj-wybuduj” może uprościć inwestycję przede wszystkim wtedy, gdy projekt i wykonawstwo są traktowane jako jeden proces. Pozwala wcześniej skonfrontować oczekiwania inwestora z realiami technicznymi i organizacyjnymi, a także ograniczyć liczbę niezależnych etapów wymagających osobnej koordynacji.

Nie zastępuje to jednak świadomego nadzoru nad inwestycją. Im dokładniej określone zostaną potrzeby, zakres prac i odpowiedzialność poszczególnych stron, tym łatwiej ocenić, czy dana oferta rzeczywiście odpowiada założeniom przedsiębiorstwa.

Najczęściej zadawane pytania

Co oznacza model „zaprojektuj-wybuduj”?

To model, w którym projektowanie i wykonanie obiektu są realizowane w ramach jednego procesu współpracy. Zakres odpowiedzialności wykonawcy powinien być jednak dokładnie określony w ofercie i umowie.

Czy inwestor musi sam przygotować projekt hali?

Nie. W formule „zaprojektuj-wybuduj” projekt może być przygotowany przez wykonawcę lub współpracujący z nim zespół projektowy. Inwestor nadal przekazuje swoje wymagania i zatwierdza przyjęte rozwiązania.

Po co przygotowywać wizualizację 3D?

Wizualizacja pomaga ocenić wygląd i układ przyszłego obiektu jeszcze przed rozpoczęciem prac. Można dzięki niej łatwiej przeanalizować między innymi rozmieszczenie bram, ścian, maszyn i relację hali do istniejącej infrastruktury.

Czy model „zaprojektuj-wybuduj” gwarantuje stały koszt inwestycji?

Nie. Koszt może się zmienić w przypadku modyfikacji zakresu, zastosowanych materiałów lub innych zmian wpływających na realizację. Dlatego przed rozpoczęciem prac warto dokładnie określić zakres wyceny.

Czy hala może być później rozbudowana?

W wielu przypadkach jest to możliwe, ale możliwość rozbudowy powinna zostać uwzględniona już na etapie projektu. Konstrukcja i układ obiektu muszą być dostosowane do planowanego sposobu powiększenia inwestycji.