Analiza umowy deweloperskiej – znacznie tańsza niż błąd w umowie

Chociaż od dość dawna mówi się o tym, że nie wszyscy deweloperzy działają w pełni uczciwie, niektórzy inwestorzy wciąż decydują się podpisać umowę praktycznie od ręki. Tymczasem sprawdzenie umowy deweloperskiej będzie zawsze kosztowało znacznie mniej, niż działanie zgodnie z niekorzystnymi jej zapisami.

Dobrze wiedzieć, czy umowa jest korzystna

Analiza umowy deweloperskiej zawierać może omówienie konkretnych usterek i wad dokumentu wraz ze wskazaniem sposobu ich poprawy. To bardzo cenne wsparcie, ale równie ważne jest, żeby poznać ogólną ocenę dokumentu. Po zapoznaniu się z tym, jak wygląda umowa deweloperska prawnik może wystawić sumaryczną ocenę jej zapisów i na przykład przyznać jej 3 w skali szkolnej. Do inwestora należy ocena, czy będzie to dla niego odpowiednio wysokie zabezpieczenie, czy spróbuje negocjować poszczególne zapisy. W przypadku dokumentów takich jak umowa deweloperska analiza ogólna pozwala poznać poziom ryzyka, ale też ocenić, jak duże znaczenie dla całości transakcji mają poszczególne usterki w treści.

Cena błędu może być wysoka

Umowa deweloperska jest dokumentem wiążącym, z którego nie da się łatwo wycofać bez ponoszenia kosztów. Z drugiej strony – realizacja niekorzystnych dla inwestora postanowień to też wydatek, którego być może wcale nie trzeba by było ponosić, gdyby wcześniej prawnik przyjrzał się dokumentowi.

W przypadku dokumentów tak złożonych jak umowa deweloperska, prawnik analizuje często nie tylko ją samą, ale też dodatkowe dokumenty, które stanowią (wprost lub nie) załączniki, na przykład informujące o charakterystyce mieszkania. Dopiero takie całościowe spojrzenie pozwala ocenić, jakie mogą być koszty związane z realizacją umowy w jej aktualnym kształcie.

Biorąc pod uwagę, że analiza dokumentów nie kosztuje więcej niż 1500 złotych, podstawowe sprawdzenie to często wydatek poniżej 500 złotych, trudno zrozumieć, dlaczego inwestorzy decydują się na podpisanie umów deweloperskich, których nie rozumieją w pełni albo które zawierają punkty wprost niekorzystne.

Umowy można zmieniać

Deweloperzy raczej nie wychodzą z taką propozycją, ale umowy deweloperskie nie są dokumentami, których by nie można było zmienić. Na tym etapie wciąż możliwe są pewne modyfikacje i choć oczywiście nie będą dotyczyły one sedna spraw, to mogą obejmować kwestie poboczne i techniczne. Przypisuje się im drugorzędne znaczenie, ale to nie do końca słuszne. Takich spraw jest wiele i z częścią z nich mogą wiązać się określone obowiązki lub opłaty, które dla skuteczności umowy nie mają większego znaczenia. Często są też mniej istotne dla dewelopera i dlatego zmiana niektórych niekorzystnych dla nabywców zapisów to jedynie formalność.

Warto to zdecydować się przynajmniej na próbę zmiany zapisów umowy na korzystniejsze, a jeśli się to nie uda, będzie wiadomo, jakie konkretnie ryzyka i koszty wiążą się z realizacją konkretnej umowy deweloperskiej.