Limity cenowe mieszkań w rządowym programie „Mieszkanie dla Młodych” są oderwane od realiów rynkowych – uważa Marcin Krasoń, analityk Home Broker. W Warszawie młodzi będą mogli uzyskać dofinansowanie jedynie do mieszkań w peryferyjnych dzielnicach, w Rzeszowie mogą nie mieć nawet takiej szansy. W niektórych miastach program może spowodować obniżenie cen i wpłynąć na ożywienie rynku pierwotnego.
– Limity „Mieszkania dla Młodych” są dosyć mocno oderwane od rzeczywistych cen na rynkach w poszczególnych miastach. W różnych lokalizacjach, w różnych województwach i miastach dostępność programu będzie bardzo różna – prognozuje w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
Limit cenowy dla uzyskania dofinansowania w Warszawie, który wynosi 5800 zł za metr kwadratowy, jest znacznie niższy niż cena transakcyjna, która średnio wynosi teraz nieco ponad 7000 zł. Dlatego mieszkania objęte nowym rządowym programem, który wystartuje na początku 2014 r., będą znajdowały się głównie w peryferyjnych dzielnicach – przede wszystkim na Białołęce, pojedyncze także w Ursusie, Włochach i na Bemowie.
Jeszcze gorsza sytuacja jest w Rzeszowie, gdzie mieszkań dostępnych w ramach programu „MdM” może nie być wcale. Z kolei w Łodzi czy Gdańsku limity są znacznie wyższe niż średnie ceny transakcyjne, co oznacza, że w programie pojawi się bardzo dużo mieszkań.
„Mieszkanie dla Młodych” może tym samym wpłynąć na ceny mieszkań, bo deweloperzy w pewnym stopniu dostosują się do ustalonych przez rząd limitów.
– „Mieszkanie dla Młodych” pewnie pojawi się w ofertach banków w styczniu, być może w lutym, więc do tego czasu deweloperzy mają czas, żeby się do tego dopasować. Jeżeli ktoś w tej chwili sprzedaje mieszkanie za cenę wyższą o 50 zł/mkw. niż wynosi limit, to jestem przekonany, że obniży cenę po to, żeby się w tym limicie zmieścić – ocenia Krasoń. – Na pewno będzie wpływał w każdym mieście inaczej. W mieście, gdzie ceny rynkowe są dużo niższe od limitu, to zapewne wielu deweloperów będzie miało pokusę, żeby je podnieść. Z kolei w Warszawie czy Krakowie ceny rynkowe są dużo wyższe od limitu, więc część deweloperów będzie je obniżać.
Dodaje, że deweloperzy nie będą raczej decydować się na nadużycia w celu ominięcia limitów, takie jak sprzedaż taniego mieszkania z bardzo drogim garażem albo dodatkowymi urządzeniami. Takie przypadki miały miejsce w zakończonym w grudniu ubiegłego roku programie „Rodzina na swoim”. Tym razem, jak ocenia Krasoń, kontrole będą jednak ściślejsze, więc firmy nie będą ryzykować kary.
Program nie powinien jednak wpłynąć na wielkość sprzedawanych mieszkań. Maksymalne powierzchnie ustalone przez rząd: 75 mkw., a dla rodzin z minimum trójką dzieci – 85 mkw., są znacznie większe od popularnych mieszkań. Młodzi najczęściej kupują lokale o powierzchni 40-50 mkw. Niewiele osób kupuje też domy, choć w programie „MdM” limity na nie zostały ustanowione na poziomie 100 mkw. oraz 110 mkw. dla rodzin wielodzietnych.
– Ożywienie na rynku już jest i spodziewam się, że jeszcze przed końcem roku powinno się zwiększyć, ponieważ wchodzi w życie rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadza obowiązkowy wkład własny. To oznacza, że klienci, którzy nie mają gotówki i chcieliby zaciągnąć kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, muszą zrobić to przed końcem roku i prawdopodobnie będą robili to w listopadzie i w grudniu – dodaje Krasoń.
Zaznacza jednak, że w związku z rozpoczęciem programu „MdM” ucierpi rynek wtórny. Dofinansowania są możliwe jedynie w przypadku zakupu nowego mieszkania.
